最近，由于今年楼价出乎意料的大涨，引发新一轮楼市是否存在泡沫的争论。
有说，楼市逃过了一次理应在今年发生的调整，未来3年房地产的调整难以避免。有说，地方政府、开发商、银行、媒体形成了“四位一体”的利益集团，是楼市泡沫的制造链。
楼市是否存在泡沫，判断楼市泡沫的标志是什么？
首先，当然是收入与房价之比。按国际惯例，房价收入比的合理区间在3-6倍，也就是说，3-6年的收入可以买一套房。我国房价收入比在1997-2003年期间是6.2倍左右，当时就有一点虚高了。以2007-2008年的数据计算，我国一线城市房价收入比，北京是13.2倍，上海是11.25倍，广州是12.09倍，深圳是13.15倍。如按今年以来的房价计算，则要高出许多，毕竟如深圳今年以来房价上涨近一倍！总体上，中国的房价收入比是发达国家的3至6倍。
其次，还有所谓租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值）。我国住房租售比超过400倍，而国际上公认的正常范围为200至300倍。
再次，是我比较看重的中产阶层收入与房价比。因为这一群体是商品房的购买主力，他们的购买力决定了房价的支撑力。而且，对于普通老百姓来说，这个数据更加好掌握、好理解，也就是人均月收入能否买一平方米住宅。据不完全统计的中产阶层收入水平，北京是8000元/月（大多数人自认为年收入要到20万元才算），上海是10000元/月（自认年收入要10万元），广州是8000元/月（自认年收入要10万元），深圳是10000元/月（自认年收入要12万元）。虽然没有一个统一的中产阶层收入标准，2005年国家统计局首次界定的收入幅度是年收入6-50万元，也就是说6万元是中国中产阶层的门槛。后来国家统计局否认有这种标准，但就中国现实来看，仍有一定参考价值。
按照国际标准，世界银行将中等收入确定为人均GDP在3470-8000美元之间，经过人均GDP、人均收入、汇率、购买力平价等三次换算，国家统计局的报告也算有依据。据2008年一线城市人均GDP数据，北京为63029元（9075美元），上海为73124元（10529美元），广州为81233元（11696美元），深圳为89800元（13153美元）。按国际标准，都进入中等发达地区水平。
根据以上分析（以及根据我前几天博文分析的一线城市房价数据），可以得出的比较数据是：北京房价均价为19000元，中产收入为8000元，人均GDP为9000美元；上海房价均价为17000元，中产收入为10000元，人均GDP为10000美元；广州房价均价为10000元，中产收入为8000元，人均GDP为12000美元；深圳房价均价为21000元，中产收入为10000元，人均GDP为13000美元。
结论之一，按收入水平，北京、深圳房价高出收入房价比合理区间一倍以上，存在较为明确的泡沫；上海虽然房价比收入不到一倍，但也属较高水平，存在一定泡沫；广州房价与收入基本持平，但有泡沫迹象。按人均GDP体现的发达水平，我发现人均GDP与房价有一定正比关系，而人均GDP较为接近中产年收入水平，对城市房价是否过高也有一定参考作用。
根据“全球不动产指导”网站的最新数据，《2008年世界各国主要城市市中心房价排行榜》中，伦敦的房价仍然是世界最昂贵的，伦敦、纽约和莫斯科市区的公寓房价位列世界城市房价前三名，平均房价都超过1.5万美元/平方米。前十名中还依次包括巴黎、香港、东京、新加坡、印度孟买、巴塞罗那、日内瓦，平均房价都超过8000美元/平方米。上海的房价均价被估计为3318美元/平方米，排在世界大城市的第25名。北京的房价测算为均价在2282美元/平方米，排在世界大城市的第31名。
如此看来，同为国际大都市，北京、上海的房价并不为过，简单以居民收入来衡量是不准确的，因为，这类城市居住了许多国际化人士，这种因素影响了当地房价。关键是当地政府如何建设足够的保障性住房，让中低收入群体实现“住者有其居”而不是“居者有其屋”。如排第五的是香港，房价基本在1万-1.5万美元/平方米之间，大大超过第六名东京的7600-11870美元/平方米，而香港中低收入群体要靠政府建的公屋居住。同样，新加坡住房问题解决的好，政府建有大量组屋、公屋，但商品住宅的房价则基本在1万1-1万3美元/平方米之间，排在世界第七。
结论之二，中产阶层以上的群体主要是购买商品房，这种购买力决定房价的去向。政府承担对中低收入群体住房的保障作用，并以商品房的土地出让金和税收来补助保障性住房建设。这样，也就好理解上海有10多个楼盘售价突破10万元/平方米，因为毕竟有那么一批富豪不能与老百姓同伍，即使有大量公屋给普通老百姓居住的香港也在最近爆出了全球天价房，单价71.28万港元/平方米的半山豪宅。
结论之三，中国目前房价有一定泡沫，但还没到失控程度。一线城市领涨楼市是必然的，有可能引导人口向二三线城市转移。政府要加强保障性住房建设，确保中低收入群体的安居问题。房地产在金融危机中保增长有功，也超常态发展，随后就逐步取消各种优惠政策，让楼市回归常态，因此而导致房价出现一定回落也是正常的。
最近，由于今年楼价出乎意料的大涨，引发新一轮楼市是否存在泡沫的争论。
有说，楼市逃过了一次理应在今年发生的调整，未来3年房地产的调整难以避免。有说，地方政府、开发商、银行、媒体形成了“四位一体”的利益集团，是楼市泡沫的制造链。
楼市是否存在泡沫，判断楼市泡沫的标志是什么？
首先，当然是收入与房价之比。按国际惯例，房价收入比的合理区间在3-6倍，也就是说，3-6年的收入可以买一套房。我国房价收入比在1997-2003年期间是6.2倍左右，当时就有一点虚高了。以2007-2008年的数据计算，我国一线城市房价收入比，北京是13.2倍，上海是11.25倍，广州是12.09倍，深圳是13.15倍。如按今年以来的房价计算，则要高出许多，毕竟如深圳今年以来房价上涨近一倍！总体上，中国的房价收入比是发达国家的3至6倍。
其次，还有所谓租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值）。我国住房租售比超过400倍，而国际上公认的正常范围为200至300倍。
再次，是我比较看重的中产阶层收入与房价比。因为这一群体是商品房的购买主力，他们的购买力决定了房价的支撑力。而且，对于普通老百姓来说，这个数据更加好掌握、好理解，也就是人均月收入能否买一平方米住宅。据不完全统计的中产阶层收入水平，北京是8000元/月（大多数人自认为年收入要到20万元才算），上海是10000元/月（自认年收入要10万元），广州是8000元/月（自认年收入要10万元），深圳是10000元/月（自认年收入要12万元）。虽然没有一个统一的中产阶层收入标准，2005年国家统计局首次界定的收入幅度是年收入6-50万元，也就是说6万元是中国中产阶层的门槛。后来国家统计局否认有这种标准，但就中国现实来看，仍有一定参考价值。
按照国际标准，世界银行将中等收入确定为人均GDP在3470-8000美元之间，经过人均GDP、人均收入、汇率、购买力平价等三次换算，国家统计局的报告也算有依据。据2008年一线城市人均GDP数据，北京为63029元（9075美元），上海为73124元（10529美元），广州为81233元（11696美元），深圳为89800元（13153美元）。按国际标准，都进入中等发达地区水平。
根据以上分析（以及根据我前几天博文分析的一线城市房价数据），可以得出的比较数据是：北京房价均价为19000元，中产收入为8000元，人均GDP为9000美元；上海房价均价为17000元，中产收入为10000元，人均GDP为10000美元；广州房价均价为10000元，中产收入为8000元，人均GDP为12000美元；深圳房价均价为21000元，中产收入为10000元，人均GDP为13000美元。
结论之一，按收入水平，北京、深圳房价高出收入房价比合理区间一倍以上，存在较为明确的泡沫；上海虽然房价比收入不到一倍，但也属较高水平，存在一定泡沫；广州房价与收入基本持平，但有泡沫迹象。按人均GDP体现的发达水平，我发现人均GDP与房价有一定正比关系，而人均GDP较为接近中产年收入水平，对城市房价是否过高也有一定参考作用。
根据“全球不动产指导”网站的最新数据，《2008年世界各国主要城市市中心房价排行榜》中，伦敦的房价仍然是世界最昂贵的，伦敦、纽约和莫斯科市区的公寓房价位列世界城市房价前三名，平均房价都超过1.5万美元/平方米。前十名中还依次包括巴黎、香港、东京、新加坡、印度孟买、巴塞罗那、日内瓦，平均房价都超过8000美元/平方米。上海的房价均价被估计为3318美元/平方米，排在世界大城市的第25名。北京的房价测算为均价在2282美元/平方米，排在世界大城市的第31名。
如此看来，同为国际大都市，北京、上海的房价并不为过，简单以居民收入来衡量是不准确的，因为，这类城市居住了许多国际化人士，这种因素影响了当地房价。关键是当地政府如何建设足够的保障性住房，让中低收入群体实现“住者有其居”而不是“居者有其屋”。如排第五的是香港，房价基本在1万-1.5万美元/平方米之间，大大超过第六名东京的7600-11870美元/平方米，而香港中低收入群体要靠政府建的公屋居住。同样，新加坡住房问题解决的好，政府建有大量组屋、公屋，但商品住宅的房价则基本在1万1-1万3美元/平方米之间，排在世界第七。
结论之二，中产阶层以上的群体主要是购买商品房，这种购买力决定房价的去向。政府承担对中低收入群体住房的保障作用，并以商品房的土地出让金和税收来补助保障性住房建设。这样，也就好理解上海有10多个楼盘售价突破10万元/平方米，因为毕竟有那么一批富豪不能与老百姓同伍，即使有大量公屋给普通老百姓居住的香港也在最近爆出了全球天价房，单价71.28万港元/平方米的半山豪宅。
结论之三，中国目前房价有一定泡沫，但还没到失控程度。一线城市领涨楼市是必然的，有可能引导人口向二三线城市转移。政府要加强保障性住房建设，确保中低收入群体的安居问题。房地产在金融危机中保增长有功，也超常态发展，随后就逐步取消各种优惠政策，让楼市回归常态，因此而导致房价出现一定回落也是正常的。